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  • Jose R. Tent

Immobilienkauf in Spanien: Arrasvertrag (Vorvertrag mit Rücktrittsrecht) vs. Kaufoption – Welches ist die beste Methode, eine Immobilie zu reservieren?



Einführung 


Wenn wir unsere ideale Immobilie in Spanien finden, ist es entscheidend, unsere Kaufabsicht zu signalisieren oder ein Erwerbsrecht zu sichern. Traditionell erfolgt dieser Prozess durch einen Arrasvertrag oder über einen Kaufoptionsvertrag. Aber welche Wahl ist die beste für Sie? Lassen Sie es uns herausfinden.

Obwohl ich den Reservationsvertrag kurz erwähnen werde, konzentriert sich dieser Beitrag darauf, die Vor- und Nachteile zwischen dem Arrasvertrag und dem Kaufoptionsvertrag zu erklären. Ausserdem werden wir sehen, wie beide Vertragstypen in der Regel funktionieren, wenn es darum geht, einen Immobilienkauf in Spanien zu signalisieren, da dies je nachdem, ob es sich um den Käufer oder Verkäufer handelt, unterschiedliche Auswirkungen hat.


Der Reservationsvertrag (auf Spanisch "contrato de reserva"): Sicherheit in der 'Vorverhandlung'. Risiken. 


Der Reservationsvertrag, häufig bei einem Immobilienmakler abgeschlossen, ist der erste Schritt im Kaufprozess einer Immobilie. In diesem Abkommen zahlt der Käufer dem Verkäufer einen Geldbetrag (der etwa 1-2 bis zu 5% des Kaufpreises betragen kann), um das Eigentum für einen bestimmten Zeitraum zu reservieren, während weitere Schritte wie die Finanzierungserlangung oder Inspektionen durchgeführt werden. Obwohl der Reservationsvertrag beiden Parteien eine gewisse Sicherheit bietet, birgt er auch erhebliche Risiken:


  • Verlust der Anzahlung: Wenn der Käufer die Vertragsbedingungen nicht erfüllen kann (zum Beispiel, wenn er die Finanzierung nicht erhält), kann er den als Anzahlung gezahlten Betrag verlieren.

  • Änderungen der Bedingungen: Der Verkäufer kann die Bedingungen des Vertrags während der Reservierungsperiode ändern, was sich negativ auf den Käufer auswirken könnte.


Was sind Arras in einem Arrasvertrag? 


Arrasverträge sind vorläufige Verträge, formaler als der zuvor erwähnte Reservationsvertrag, bei denen die Parteien eine Anzahlung (Arras) als Garantie hinterlegen (üblicherweise rund 10%, wobei der Prozentsatz höher sein kann). Dies unterscheidet sich von einem Reservationsvertrag, der eine erste Sicherheitsleistung darstellt. Es gibt drei Arten von Arras: bestätigende Arras, Straf-Arras und Reuegeld-Arras. Die Reuegeld-Arras sind am häufigsten und erlauben es beiden Parteien, unter bestimmten finanziellen Bedingungen vom Vertrag zurückzutreten. Straf-Arras legen eine Entschädigung im Falle einer Nichterfüllung fest, und bestätigende Arras verstärken das Engagement der Parteien, den Vertrag zu erfüllen, ohne die Möglichkeit eines einseitigen Rücktritts. Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er den hinterlegten Betrag; wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er den doppelten Betrag des erhaltenen Geldes zurückzahlen.


Häufige Probleme und deren Vermeidung. Risiken. 


Missverständnisse über die Art der Arras, interpretative Meinungsverschiedenheiten und finanzielle Streitigkeiten sind häufige Probleme bei Arras-Verträgen. Diese Probleme zu verhindern, erfordert das Verfassen klarer und detaillierter Verträge, rechtliche Beratung, denn dafür sind wir Anwälte da. Ich bin zudem in der Schweiz und Spanien tätig, sodass ich Sie von hier aus und mit meiner 24-jährigen Erfahrung im Immobilienkauf beraten kann. Es ist auch wichtig, eine fliessende Kommunikation zwischen den Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer) oder den Vermittlern zu haben. Dies ist eine sehr wichtige präventive Massnahme, und ich hoffe, Ihnen dabei helfen zu können.


Gerichtliche Auseinandersetzungen bei Arras 


Gerichtliche Auseinandersetzungen über Arras können kostspielig und langwierig sein. Die Risiken umfassen die gerichtliche Interpretation des Arras-Typs und die Konsequenzen der Nichteinhaltung, die je nach Fall und anwendbarem Recht variieren können. Gerichtsentscheidungen können unvorhersehbar sein, was zusätzliche Unsicherheit in den Prozess bringt.


Vermeidung gerichtlicher Auseinandersetzungen


Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sind Mediation und gütliche Vereinbarungen entscheidend. Lösungen beinhalten die Neuverhandlung von Vertragsbedingungen, die Vereinbarung von Entschädigungen oder die einvernehmliche Aufhebung des Vertrages, immer mit dem Ziel, die Beziehung zwischen den Parteien zu bewahren und eine gerechte Lösung zu finden. Dies ist ein komplexes Thema, und ich musste oft eingreifen, da Schweizer oder deutsche Mandanten die rechtliche Situation der Immobilie nicht vorab ordnungsgemäss geprüft hatten. Glücklicherweise konnte das Problem meistens freundlich gelöst werden, manchmal nach schwierigen Verhandlungen.


Schlüsselelemente bei der Erstellung eines Arrasvertrags


Ein solider Arrasvertrag sollte eine klare Identifikation des Typs von Arras, den übergebenen Betrag, die Verpflichtungen der Parteien, die Folgen der Nichterfüllung und die Fristen umfassen. Er sollte detailliert genug sein, um alle möglichen Eventualitäten abzudecken und Unklarheiten zu vermeiden.


Übergang vom Reservationsvertrag zum Arrasvertrag


Der Übergang vom Reservationsvertrag zum Arrasvertrag muss sorgfältig gehandhabt werden, um sicherzustellen, dass alle vereinbarten Bedingungen verstanden und akzeptiert werden. Es ist entscheidend, dass der Arrasvertrag alle vorherigen Vereinbarungen widerspiegelt und die Bedingungen klar festlegt, unter denen die endgültige Transaktion durchgeführt wird. Es gibt oft Verwirrung bezüglich des Reservationsvertrags und der Anzahlung an den Immobilienmakler, um eine Immobilie vom Markt zu nehmen. Dabei kann es manchmal zu Missbräuchen kommen, die bei den Käufern erheblichen Unmut über Täuschungen hervorrufen und die Weigerung, die als Reservierung geleisteten Beträge zurückzugeben, bevor ein Arrasvertrag oder Kaufvertrag unterzeichnet wird. Es ist zu bedenken, dass es keine Verpflichtung gibt, Arras- oder Reservationsverträge zu unterzeichnen; sie dienen eher als vertragliche Sicherheiten für das Engagement und die Verstärkung dieses Engagements, sowie als Rettungsanker oder Ausweg, sollte sich die Meinung der Parteien über den Immobilienkauf ändern.


Und was ist mit der Kaufoption? Die Kaufoption gewährt dem Käufer das exklusive Recht, die Immobilie innerhalb eines festgelegten Zeitraums und zu vereinbarten Bedingungen zu erwerben, ohne ihn jedoch zu einem Kauf zu verpflichten. Der Verkäufer verpflichtet sich in diesem Fall, die Immobilie während des festgelegten Zeitraums nicht an Dritte zu verkaufen. Entscheidet sich der Käufer gegen den Kauf, verliert er den für diese Option gezahlten Betrag, der üblicherweise eine Prämie darstellt (in der Regel zwischen 5 und 20 % des Verkaufspreises). Meiner Erfahrung nach birgt dieser Vertrag weniger Risiken einer Gerichtsverhandlung, da sie in der Regel klarer sind, im Grundbuch eingetragen werden können und die automatische Beendigung des Vertrags ohne grössere Streitigkeiten ermöglichen.


Welche Option ist für den Verkäufer und den Käufer die beste? Für den Verkäufer scheinen die Reuegeld-Arras die sicherste Option zu sein, da sie ihm einen Ausweg aus der Vereinbarung bieten, allerdings mit der Strafe, das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen zu müssen, falls er sich entscheidet, nicht zu verkaufen. Im Gegensatz dazu verliert der Verkäufer mit der Kaufoption die Freiheit, sich zurückzuziehen, nachdem er dieses Recht dem Käufer gewährt hat.

Für den Käufer ist die Kaufoption vorteilhaft, da sie verhindert, dass der Verkäufer sich zurückzieht und die Eintragung im Grundbuch ermöglicht, was mehr Sicherheit bietet. Bei den Arras könnte der Käufer jedoch auf den Widerstand des Verkäufers stossen, das Doppelte der Anzahlung zurückzuzahlen, falls dieser sich zurückzieht, was möglicherweise zu einem Gerichtsverfahren führen könnte.


Schlussfolgerung: Die Wahl zwischen Arras und Kaufoption hängt stark von Ihrer Position als Käufer oder Verkäufer ab und von Ihren Bedürfnissen und Strategien. Wie immer ist es ratsam, sich mit einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu beraten, um die Entscheidung zu treffen, die Ihre Interessen bei diesem wichtigen Schritt zum Erwerb Ihres neuen Zuhauses am besten schützt. Deshalb biete ich Ihnen die Möglichkeit, von meiner Erfahrung im spanischen Immobilienbereich aus der Schweiz zu profitieren, indem Sie ein Treffen oder eine Videokonferenz mit mir vereinbaren.





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